[앵커멘트]
올해부터 ‘재건축 초과이익환수제’가 부활하면서 재건축시장에 적잖은 파장을 일으켰습니다. 지난 6개월간 초과이익환수제로 인해 생긴 이슈들을 박상학 기자가 짚어봤습니다.
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[S/U : 박상학 기자 /hellopsh@hmall.com ] 재건축초과이익환수제는 재건축 개발이익 가운데 일정 수준을 넘는 부분을 국가가 환수하는 제도입니다. 재건축으로 인한 개발 이익이 조합원 1인당 3천만 원을 넘을 경우 적용되는데 1억 1천만 원을 초과할 경우 초과분의 50%를 부담금으로 내야 하는데요. 부담금이 상당할 것으로 예상되는 반포·잠원 권역 재건축 단지의 경우 환수제를 피한 단지와 그렇지 못한 단지 간 희비가 엇갈렸습니다.
통합 재건축을 추진 중인 ‘신반포3차·경남’ 아파트는 지난 2일 구청으로부터 관리처분인가 최종 승인을 받으면서 ‘재건축 부담금 폭탄’을 피했습니다.
이에 따라 신반포3차·경남은 초과이익환수제를 피하고자 지난해 말 관리처분인가를 신청한 2,000가구 이상 대규모 단지 중 가장 먼저 이주를 시작합니다
[인터뷰 : 강용덕 / 신반포3차·경남 재건축 조합장 ] 이주와 동시에 관리처분을 받는다는 계획으로 지난 4개월 동안 전 조합원의 지지를 받아 신청한 결과 예측대로 관리처분인가를 받아 초과이익환수를 피하고 계획대로 이주를 시작해서 조합원들에게도 이자부담을 크게 경감할 수 있는 좋은 결과라고 말할 수 있습니다.
국토교통부가 지난해 말 관리처분인가를 신청한 재건축 단지에 대해 철저한 검증을 지시하면서 관리처분이 반려될 수 있다는 불안감도 차츰 해소되는 분위기입니다.
신반포3차·경남에 앞서 신반포 13차와 14차, 서초신동아가 먼저 관리처분인가 승인을 받았고 방배13구역는 9월, 반포주공1단지 1·2·4주구와 한신4지구 12월 등 서울시 이주시기 조정에 맞춰 관리처분인가를 받을 가능성이 커졌습니다.
관리처분인가 기대감으로 지난달 반포경남 전용면적 154㎡는 사상 처음으로 30억 원을 넘겨 거래가 이뤄지기도 했습니다.
[인터뷰 : 양봉규 / 반포동 공인중개사 ] 작년 연말까지 관리처분인가를 신청한 단지는 초과이익환수를 당하지 않는다는 이점 때문에 사람들이 관심을 많이 가지고..
하지만 초과이익환수제를 피하지 못한 재건축 단지는 후폭풍을 맞았습니다.
서초구는 지난 5월 중순 반포현대 재건축 조합원 1인당 예상 부담금을 1억3,569만 원으로 통보했습니다. 이는 최초 조합이 제출한 1인당 부담금 850만 원의 16배에 달하는 금액.
단지 규모가 80가구에 불과한 반포현대의 부담금이 예상을 뛰어넘으면서 환수제 적용을 받는 대단지 아파트는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.
부동산114 조사에 따르면 반포현대 부담금이 공개된 5월 이후 부담금 대상 아파트의 시가총액이 하락해 4월 대비 6월 기준 1,162억4,000만원이 감소했습니다.
실제로 반포주공1단지 3주구의 경우 매도 호가가 몇 달 사이 19억 원대에서 16억 원대까지 떨어졌습니다.
[인터뷰 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수 ] 4억 원 이상의 재건축 초과이익환수제 부담금이 부과될 수 있다는 것이 현실로 다가오는 거 아닌가 불안감을 가질 수 있는데요. 아마도 재건축 사업을 앞두고 있는 주민들 입장에서도 과연 이 사업을 해야 하는지 말아야 하는지 갈림길에 설 수 있습니다.
지난 6개월 정부의 초과이익환수제 강행 의지에 강남권 재건축시장 위축세는 뚜렷했습니다. 하지만 이와 동시에 제도에 대한 논란도 확산됐습니다.
집을 팔아 시세차익을 거둔 것도 아닌데 수억 원의 부담금을 내는 게 과연 합리적이냐는 위헌 주장과 조합원마다 주택 구매 시기가 달라 실제 시세차익이 다름에도 불구하고 같은 부담금을 내야 한다는 형평성 논란입니다.
[인터뷰 : 한형기 / 신반포1차 재건축 조합장 ] 예를 들어서 15년 가지고 있는 사람이나 불과 3년 전에 산 사람이 세금을 똑같이 낸다면 이 부분은 누가 봐도 억울하잖아요. 나는 35억 원일 때 샀어. 과거에는 2억 원에 샀어. 근데 똑같이 10억 원씩 내라면... 나는 35억 원에서 45억 원이 되는 것이고...
이런 가운데 6.13지방선거 이후 서울시와 서초구의 갈등 양상도 나타납니다.
박원순 서울시장은 재건축초과이익을 철저히 환수해 강남·북 균형발전에 쓰겠다고 공언했지만 조은희 서초구청장은 도시 균형개발을 위한 재원을 지역주민들이 부담해야 하는 건 역차별이라며 대립각을 세웠습니다.
조은희 구청장은 외부 전문가로 구성된 자문단을 꾸려 부담금 문제의 현실적인 개선 방안을 국토부에 건의하겠다는 입장입니다.
이와 함께 법적 논쟁도 이어질 전망입니다.
[전화인터뷰 : 김종규 / 법무법인 인본 변호사 ] 부담금은 거둬들인 목적이 있고 거둬들인 목적에 따라서 사용되어야 하는데 그 대상자가 낸 사람을 위해서 특수한 집단과 밀접 관련되게 걷고 사용되어야 한다고 되어 있거든요.
첨예한 논란 속에 부활한 초과이익환수제는 양도세 중과와 보유세 개편 등과 맞물려 일단 천정부지로 치솟은 강남 집값을 잡는데 어느 정도 성공했다는 평가입니다.
하지만 강남 재건축을 억제하면 새 아파트 공급은 줄어들고 없고 수요에 비해 공급이 부족한 강남 아파트 가격은 장기적으로 더 오를 수밖에 없다는 전망도 나옵니다.